Der Sachwert besteht aus der Summe des Bodenwerts und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der Wert der Gebäude (Normgebäude, besondere Bauteile, besondere Einrichtungen) basiert auf den (Neu-) Herstellungskosten, wobei individuelle Merkmale berücksichtigt werden wie:

• Objektart,
• Ausstattungsstandard,
• Restnutzungsdauer (Alterswertminderung),
• Baumängel und Bauschäden und
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Auch die Außenanlagen werden auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen bewertet.

Die Summe der Werte des Bodens, der Gebäude, der Außenanlagen ergeben den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks, der in Bezug auf seine Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt an die Marktverhältnisse anzupassen ist. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag mit Hilfe des sog. Sachwertfaktors vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Erst die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks.

Durch sachverständige Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert sind ggf. vorhandene besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.