Grundlage des Ertragswerts sind die nachhaltig erzielbaren jährlichen Miet- oder Pachteinnahmen aus dem Grundstück (Rohertrag), die um die Aufwendungen für die Bewirtschaftung und Erhaltung des Grundstücks (Bewirtschaftungskosten) reduziert werden. Das Ergebnis ist der Reinertrag.

Er stellt im Prinzip die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) dar. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags ermittelt.

Der Reinertrag bezieht sich bei einem bebauten Grundstück sowohl auf den Grund und Boden als auch auf die Gebäude und sonstigen Anlagen. Während der Boden als grundsätzlich unvergänglich angesehen wird, unterliegen die Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen der wirtschaftlichen Abnutzung, haben also eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Daher ist der Bodenwert getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der darauf entfallende Reinertragsanteil wird als angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt.

Der auf die Gebäude und die sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz „Gesamtreinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“.

Der Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen resultiert aus der Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des Reinertragsanteils der Gebäude und sonstigen Anlagen, wobei das Ergebnis maßgeblich über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer beeinflusst wird. Das sich nun ergebende Zwischenergebnis „vorläufiger Ertragswert“ setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen.

Möglicherweise bestehende Grundstücksbesonderheiten sollten nun noch als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.

Das Ergebnis bildet den Ertragswert.

Quellen: Sprengnetter (WF-Forum), Arbeitsmaterialien und Lehrbuch, aktuelle Ausgaben