Die Ermittlung der Herstellungskosten führt i. d. R. nicht zu dem am Markt gezahlten Preis und wird deshalb auch zunächst als „vorläufiger Sachwert“ bezeichnet. Um dieses Rechenergebnis marktgerecht zu machen, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise anzupassen, ist der sog. Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) anzuwenden.

Der Sachwertfaktor zur Marktanpassung wird durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte abgeleitet. Er repräsentiert das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden „vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte).

Er wird gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für ein Einfamilienwohnhaus anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße.